图片 2

深圳春节后租金上涨分析

图片 1

房租暴涨,成了这个盛夏的热词。在“房住不炒”“租购同权”的调控背景下,部分热点城市房租上涨明显。曾被寄予厚望稳定市场租金水平的长租公寓,反成房租上涨的新推手。房价、租金一波未平一波又起,从炒房价到炒租金,楼市为何“按下葫芦起了瓢”?

2019年开春当大家欢欢喜喜从老家过完年返回深圳没几天后、房东又告诉你、你租的房子租金从这个月开始又要加钱了、心中这火热的情绪可是突然间从头冰冷到了脚、眼睛睁的大大的、一脸的不知所措、而焦虑情绪也开始在租房人群中蔓延,“压垮大部分年轻人只要四个字:押一付三”、“躲过了高房价,躲不过高房租”、“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”,相信这些话语瞬间会击中绝大多数在一线城市打拼的年轻人。

8月份的房地产,有两大关键词,其一是土地流拍,其二是房租上涨。这两个话题,我在之前的推文中都有聊过。

长租公寓成为房租上涨新推手

据了解,随着大批务工人员返程,深圳的租房市场还会进一步升温,租房最高峰将出现在元宵节以后、真的是躲不过的高房租、而造成这种现象的原因是多方面的、除了深圳人多地少之外、CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、节后租赁旺季的到来等是深圳房租上涨的重要原因、但房租大幅上涨主要还有三大真实的原因、可能是大部份人没有看到的。

今天就第二个话题,房租上涨,稍作回顾,提供一点新的解读吧。

“我的工资还没涨,房租就先涨了。”毕业仅一年的张楠为了节省开支,租住在了离上班地点较远的北京昌平回龙观,但8月中旬她还是收到了房东的涨租通知,租住一间卧室的她每月需要多交500元,租金涨幅接近20%。

我们认为,一是高房价下滞涨时代必然产生高房租的到来、二是短期的需求增加、新房供应紧缺、一线城市进入补库存阶段、深圳城市更新及旧城改造在全市铺开、可租售房源有限、另长租公寓的兴起、以及资本力量这三种因素共同的作用下推高了深圳的高租金。

其实,甭管你怎么约谈,接下来房租还是要涨,这其实是一种更无解的炒房方式,升级版。

在各地高校毕业生交流群里,房租上涨的话题,伴随着“躲过了高房价,躲不过高房租”“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”等自媒体标题,催生了不少焦虑情绪。

第一大原因,是滞涨时代的到来,房租必然会上涨。

下面是我对房租上涨的三点解读。

中国房价行情网数据显示,北京7月房租较2017年同期涨幅高达20.3%。成都、广州和深圳等10个人口净流入城市的整体房租涨幅也达到20%。

我们知道2017年上半年深圳的房价冲到了最高峰、近两年随道着深圳楼市持续调控,深圳房价虽然没有再大幅上涨、但连续两年保持在高位平稳运行、全市商品房住宅均价一直保持在55400元/平左右、一部分购买需求得不到满足,这部份人群进而转移到租赁市场。

01房价不涨,房租必然上涨

由于毕业季、求职季、开学季叠加,7、8两月是租房高峰期,往年租房市场和价格的确都会迎来一波热潮。但今年,长租公寓成为房租飙涨的新推手,尤为引人关注。

图片 2图片发自简书App

这是中国楼市的特色。其特色可归结为两个字:异步。

北京自如租客张女士选择了自如寓的一间南向主卧,她告诉记者:“租金为每月2490元,此外每年还有2000多元服务费。今年房租上涨不少,去年每月1800元左右就能租到这样的房间。”

过去十年,我们曾经放了很多水,货币增速平均每年接近20%,而GDP的实际增速每年只有10%左右,而去年GDP的增速还不到7%、相当于货币每年贬值10%
以上。

所谓异步,指的是在中国楼市的发展过程中,房价和房租的涨幅相差非常大。过去年10年,不少城市的房价涨幅都达到了几倍,但房租涨幅远低于房价涨幅。

中介抢房囤房,扰乱租房市场

所以过去十年,举债买房的人都挣钱了,因为债务在以每年10%以上的速度缩水,相当于资产每年增值10%。

之所以出现这种现象,我认为是房地产发展的策略有关。

长租公寓租金为何飙涨?北京天通苑120平米三居室月租金被自如和蛋壳两家长租公寓运营机构竞价,从7500元炒到10800元的网帖引发舆论大哗。

值得庆幸的是,过去十年,发行的大量货币被高涨的房价所吸收,高房价相当于蓄水池,印出来的货币并不会传导到民生领域如日用品、粮食、蔬菜等价格。

当所有资源全都集中于住房买卖市场,大家关注的自然也都是房价。所以在购房者来看,眼前最重要的是如何抓住房价的红利期。通过杠杆来实现上车,再继续通过杠杆来在房价上涨中实现“一套变两套,两套变四套……”式的资产几何级增长。

“我爱我家”原副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场20%到40%的价格在争抢房源,人为抬高收房价格。

现在,最新的房地产政策是遏制房价上涨,则多印出来的货币就会向其它领域流动。在租房市场的表现是:房租上涨高房价向高房租传导,房租在补涨、而作为一线城市的深圳从2018年下半年开始,城市房租开始大幅度上涨、而2019年开年后又会再涨一波。

整个市场是亢奋的,短时的,买卖房子赚差价是第一要务,人们对赚房租这种慢钱兴趣不大,他们愿意接受较低水平的租金。

事实上,长租公寓运营方“囤房”的现象在其他热点城市也不罕见。一位深圳中介表示,深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”,当零散房源都被大供应商收入麾下,租金话语权自然也被他们掌握。

其次就是,需求增加、供应紧缺、深圳城市更新旧城改造带来的可出租房源急巨减少、拆迁、改造成本的增加,也开始传导到租金上。

但是,这种增长必然是不可持续的,一旦房价失速,人们就会寻找资产增值的替代方案。

除了恶性抢夺房源,长租公寓产品的高端化、贵族化趋势也在推高整体房租价格。半月谈记者在上海调查发现,即使身处远郊区,品牌长租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上,两居室在5000元以上,一些长租品牌在装修、区位、品牌溢价上大做文章。

可出租的存量房源减少,尤其2000元以内的低价刚需房供应量快速下降,市场需要强烈,促使租金上涨。随着深圳城市更新的加速推进,大量的农民房和老旧社区被拆迁改造,这些实际承当城市“廉租房”功能的物业,居住着大量深圳外来人口,它们被改造成高大上的小区。大部分租客由于工作或者生活的原因,选择就近居住,它们被迫向周边的地区迁移,造成一种从中心点往外推的“溢出效应”。周边的房源因为面临突然暴增的需求,造成“一房难求”,租金火箭般的加速上涨,尤其在旧改项目周边的房源,租金短期增幅更加明显。这种情况在上沙,田面,湖贝村都得到验证。当旧改项目回签入伙后,物业价值和租金提升,也意味着片区平均租金上涨。

所以说,当前房租上涨,很大程度上是因为房东们要维持房产所带来的收益,只不过过去是房价,现在是房租而已。

中原地产首席分析师张大伟认为,很多中介机构或长租公寓运营商在租赁市场的主要业务是低价囤房,包装高价出租,赚取租金上涨的差价。甚至有部分中介机构有意发布区域市场价格大幅上涨的数据,制造市场上涨预期。

最后一个就是长租公寓的兴起、以及资本力量的进入、短期内也间接推升了深圳的高房租、但随着更多长租公寓投入市场也会起到平衡稳定房租的作用。

当房东们想赚房租这份钱的时候,自然不满足于当前鸡肋的租金收益。所谓房租的民生属性,在大量的房东眼里,并不十分重要。

过度加杠杆,资本玩起“空手道”

近年来长租公寓的兴起,各大品牌公寓大规模跑马圈地,也是租金上升的助力。政府一直在推动租房市场的健康发展,发布了不少利于行业的政策。房地产,地产中介,酒店系,互联网各大玩家涌入长租行业。承租端的火爆需求,变现助推租金上涨。很多公寓管理公司,为了完成房源任务,不得不高价获取房源,而高成本压力之下不得不转嫁给终端租客。长租公寓对外的租金比周边同类型房子高出20-30%的价格,普遍把大房子改成小单间,二房改成三房甚至四房,总价低单价高,颇受年轻租客的喜欢。在深圳以自如、万科、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,借助资本的力量扩大规模,以高于市场正常价格的20%左右在争抢房源,人为抬高收房价格,重新装修后推向市场,也间接推高了房租,当然了资本力量进入长租公寓要用另一种眼光来看待、主要是整合了资源为大家提供更加优质的租房市场、政府部门也看到了这当中存在的问题、严控住房和产业用房租金过快上涨。

当然,你也可以理解为,这是一种更无解的炒房方式,调控在这个新趋势前面很无力,具体原因请看第二点。

事实上,随着金融政策对住房租赁市场的支持力度不断加大,站在风口上的长租公寓企业纷纷扩规模、借助资本的力量跑马圈地,由此衍生出诸多金融创新产品,如住房租赁类REITs(不动产信托投资基金)、ABS(以项目所属资产为支撑的证券化融资方式)、住房租赁专项公司债券等。

1月18日,深圳市市长陈如桂表示,要举全市之力推进粤港澳大湾区建设,增强核心引擎功能。同时他也强调,要坚持“房住不炒”的定位,以更多的经济手段构建房地产市场健康发展长效机制,推进住宅政策性金融机构改革试点。加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度。完善住房租赁监管服务平台功能,出台专门政策严控住房和产业用房租金过快上涨。建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。

02租房市场的结构调整非常快

截至目前,已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请,发行规模总计618.8亿元。长租公寓租赁市场资产证券化步伐也明显加快,以租金收入或物业所有权为底层资产的资产证券化产品已发行数十单,金融创新产品层出不穷。

特别应该指出的是18年底的个人房租减税政策的出台、将会有利于租房市场长期的健康发展、所以长期来看、未来会有更多的产业资本进入长租公寓、从而促进此行业产生大的规模效应、对深圳租房市场长远健康的发展起到促进作用。

过去一二十年,中国一二线城市房地产市场飞速发展,但都主要集中于买卖市场,人们在不断改善自己的住房条件。但租房市场实际上是原地踏步的,超过99%的租赁房源都是面向低端用户的。低端的房源匹配低端的房租水平,这还算合理。

为何住房租赁企业如此热衷融资?业内人士指出,融资后,住房租赁业务的发展模式就变成了“拿房-出租-融资-再拿房”的循环,可以快速扩大市场份额。

综上所述、深圳在2016年以前,房租涨幅与房价涨幅高度相关,房价涨幅领先房租3-6个月左右。但自2016年以后,房价和房租涨幅就不同步了,房价涨幅远远领先于房租。

但这里有一个隐患,那就是当租房消费升级来临,住房买卖市场被严格调控的时候,存量房源必然要进行升级。干掉隔断间,封掉地下室,拆除违建等等。原来纯低端的租赁房源在资本介入后,要切出一部分升级为中端甚至高端房源,后者的租金必然要上涨。

一位资深券商人士透露,对于目前盈利前景并不明朗的长租公寓行业,通过囤房、炒房租能让“羊毛出在猪身上”,即用租房的生意,赚金融的钱。“这一模式的本质是利用租客和房东信用,通过租房类贷款为运营商提供扩张资金,堪称‘无本万利’,既可加快投资资金回笼,亦可将资金快速循环至下一批房源的获取、装修、运营等方面。”

这主要是因为楼市金融属性与商品属性的背离,买房与租房的区别在于,买房的金融属性远远大于商品属性,房子被视为资产而非商品。租房则完全没有金融属性,其价格完全反映房子作为一个居住载体的商品价值。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注