房地产行业周报:量价继续维持震荡,寻找“多元经营”的标的

   
传统的住宅房地产行业运营模式为开发销售模式,经过近几十年的增长,已形成庞大的住宅存量市场,尤其是三四线城市,库存现象严重。另一方面,一线城市由于土地供应逐步减少,新增住宅也将不断减少。所以,房地产交易市场目前正趋租赁市场发展。与发达国家相比,我国租赁市场规模有待扩大,发达国家已经进入了主动租赁时代,租客不像我们国家这样呈现低年龄,低学历,低收入的结构。近年来,我国的流动性人口呈明显的上升趋势。2014年后,流动人口数量达到高位企稳状态,2016年流动人口数量达2.47亿,占总人口的18%。庞大的流动性人口将继续支持租赁市场的需求。近期,众多房地产开发商也争先恐后加入到了长租公寓的开发建设中,希望能分一杯羹。不过,总体来看,房地产行业仍然处于调整周期,目前我们继续维持行业“同步大市”评级。

   
我们认为:从目前情况来看,市场交易温和,房价逐步回归理性。同时,由于“降杠杆”将始终贯穿整个行业,未来房价有望进一步下跌。因此,值得关注园区类、PPP类地产项目的推行。继续维持行业“同步大市”评级。

   
1、环渤海区域:北京房产成交套数据显示,现房套数日均成交套数连续第二周下跌,幅度为4.62%,同比则下降了65%;成交面积为37,956平方米,环比上升了128.54%,同比减少了56%;可售套数为148,904套,环比减少了0.29个百分点。济南地区商品房成交套数环比下跌了34.56%,日均成交面积环比下降了36.43%。青岛地区商品房成交套环比上升了23%。

    各区域楼市成交情况:

    风险提示:政策调控趋严,房产需求出现下滑,市场风险增加。

   
2、华东地区:上海的成交套数为880套,环比增长了43.81%,商品房成交面积为85,809平方米,环比上升49.78%。杭州成交套数为925套,环比增长了70.35%,日均成交面积为103,432平方米,环比增加了96.89%。苏州地区成交套数周环比出现下跌,幅度为4.40个百分点,成交面积周均数据跌幅为3.34%。南京的住宅成交套数环比出现下滑,幅度14.29%;成交面积则环比下滑6.31%。

    风险提示:政策调控趋严,房产需求出现下滑,市场风险增加。

   
房地产行业指数下跌1.23%,上证指数下跌0.97%。行业指数略跑输大盘指数。

   
我们预计2017年第三季度房地产行业的投资侧重点将集中在“多元发展”。主要体现在于:1、调控政策的延续性将持续影响第三季度各地房地产的交易数据。同时,未来仍有政策调控的预期及空间;2、行业正处于调控期,外延收购将会持续上演。每当行业规模达到一定程度后,重组势必会对行业进行重新的梳理,优胜略汰是必然。土地资源是地产行业的“命脉”。因此,行业调整期内必企业多为应对行业调整作了充足的准备。3、多元发展的企业应将收到关注。行业进入调整期,房地产企业的盈利来源在收到削弱的同时,多数公司或多或少地对业务将做出调整和转型。因此,对于第三季度而言,新屋开工数将会有一定的下滑态势。继续维持行业“同步大市”评级。
风险提示:政策调控趋严,房产需求出现下滑,市场风险增加。

    房地产行业指数下跌0.83%,上证指数下跌0.468%。行业指数跑输大盘指数。

   
上周我们重点关注的10大城市中,北京、上海和深圳等一线城市上周成交量环比均出现了不同程度的上升。其余城市成交量数据涨跌不一。
政策面来看,房产需求出现下滑自2016年10月起,多地已经对房地产市场进行多次调控政策,包括限购限贷政策、变现加息以提高银行资金压力等措施来对房地产市场进行降温。多地房地产交易数据在连续小幅下滑后出现了回升的迹象。

    各区域楼市成交情况:

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