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雅居乐“过坎”:财务总监工作5年突然请辞 重仓三四线已晚?

财务费用暴增205%。

业绩会直击|“史上最好”的雅居乐:产业小镇今年可拿地超3000亩来自观点地产新媒体的原创专栏

3月27日,雅居乐宣布以1.6亿元获得沈阳一幅住宅地块,该地块占地面积约3.1万平方米,楼面地价约每平方米3000元。

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“正常的情况下,我们今年在土地获取方面,可以通过产业小镇获得3000亩以上的土地,未来还会持续投入。”

这只是该公司今年拿地计划的很小一部分。在2018年业绩会上,雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示,“今年雅居乐在房地产方面投资的金额在400亿左右,拿地会聚焦在珠三角、长三角以及京津冀、中西部和海峡西岸,这是雅居乐下一步在全国布局中的重中之重。”

开完年度业绩发布会尚不足两月,雅居乐财务总监就突然请辞,究竟发生了什么?

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但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“雅居乐全国化的项目布局还不到位,仍较为依赖海南市场。雅居乐过去属于文旅资源和住宅的重要开发商,包括清水湾等项目确实有较好的市场口碑,但海南市场的降温会影响其后续的市场销售。”

5月14日,华南老牌房企雅居乐发布公告称,财务总监张森因个人原因及需要更专注于家庭事务辞职,接任者为公司副总裁潘智勇。

观点地产网
平时谨行慎言的雅居乐$雅居乐集团$管理层,在今年的中期业绩发布会一起上阵,集中面对媒体,回答关于上半年公司的运营情况的提问。

雅居乐日前公布的2018年业绩报告显示,其累计实现预售金额1026.7亿元,同比增长14.5%;营业额为561.45亿元,同比增长8.8%;净利润率为14.9%,同比仅上升1.8%。

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8月29日,雅居乐主席兼总裁陈卓林带着被他称为雅居乐“史上最好”的半年报,与副总裁王海洋、潘智勇和首席财务官张森,在香港召开业绩发布会。

而在去年3月该公司举行的2017年度业绩会上,陈卓林称,雅居乐既要规模又要利润。并表示希望未来三年净利都能有10%以上的增幅,2018年规模增幅30%左右,2019年希望达到40%。

张森

数据显示,上半年,雅居乐集团营业额为242.06亿元,同比上升8.5%;集团毛利及期内利润分别为120.18亿元及42.8亿元,同比上升44.4%及85.6%。

雅居乐2018年财报出炉后,多家评级机构认为2018年雅居乐营业收入和利润增长低于预期,并下调了盈利预测,其中摩根士丹利、野村证券均将其评级调至“减持”。

雅居乐由陈卓林兄弟几人于1985年创办,2005年在香港上市,公司以地产业务为主,同时涉足物业、教育、环保业务等领域。据克而瑞《2018年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜,雅居乐位列第29名。

最令外界意外的则是毛利率和净利率,过去三年,雅居乐的毛利率实现从25.1%、26.5%到40.1%的三级跳,净利率则从5.4%、6.5%向13.1%不断攀升;今年年中的数据再次“完爆”前三年,毛利率和净利率分别达到49.6%和17.7%。

多家机构下调盈利预期

过去数年中,中国房地产企业几乎以几何速度迅猛发展,“千亿时代”、“万亿时代”成为衡量地产公司常用标签。一般房企也常用跨越几个销售量级的台阶来标榜其成长历程,但雅居乐更多时候却像在“过坎”。

陈卓林对毛利率和净利率的解释是“主要是有赖于地产”,他表示,为雅居乐做了主要销售贡献的大湾区,利润和销售额都得到大幅提升。

“2018年雅居乐实现收入561亿元,增长8.8%,但较我们预期低5.5%。利润增长18.3%至71.3亿,较我们预期的79.1亿低9.9%。考虑到公司受海南房地产政策影响,我们分别下调2019年及2020年的盈利预测16.5%至75.4亿元及22.1%至83.3亿元。”招银国际日前发布的研究报告称。

陈卓林几乎每隔几年就要过一个“坎”。2012年,陈卓林涉嫌非礼秘书被拘;2014年,陈卓林因事涉云南某案被监视居住;2018年,海南省宣布楼市限购,雅居乐重仓海南的土地和项目被封锁。

尽管海南调控政策对雅居乐造成短期影响,但上半年海南区域依然实现了80亿的销售额,云南则在今年加大销售力度,上半年去化30亿元,预期下半年会继续售出20-30亿元;同时,上海和南京也为公司做出超过百亿的销售贡献。

花旗则指出,因海南的高利润销售放慢,加上业务发展进入新的低线城市,及未入账收入有限,预期雅居乐盈利增长会放慢,至2022年前纯利率仍会维持于12%至14%。

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“今年确保质量的同时,降低了很大的费用,比如销售等其他费用。”陈卓林续称,近年来雅居乐布局的其它产业,今年也对营业额和利润率有几个点的贡献。

值得一提的是,营收和利润增幅低于预期的同时,雅居乐的负债却在攀升。

刚刚辞任的财务总监张森于2013年7月加入雅居乐,陪着创始人陈卓林出席5次年度业绩发布会,一起度过了“一个半”坎。去年曾有记者问陈卓林接班计划时,陈卓林伸出五根手指说,“我才50多岁,就问我接班问题?”今年55岁的张森,却不打算陪陈卓林走下去了。

在媒体提出将近50%的毛利率是否已经是雅居乐的天花板时,张森的回应则显得比较审慎:“我们年初有一个关于毛利率的指引,至少会和去年全年毛利率持平,或是更好,去年是40%左右,这个预测是不会变动的。”

年报显示,2018年雅居乐流动负债为1203.78亿元,同比增长44.2%;净负债率为79.1%,较上年同期71.4%上升近8个百分点。

关于张森离职及后续影响等问题,时间财经多次致电雅居乐投资者关系部进行求证,电话始终无人接听。

随后,陈卓林补充道:“净利率目标大概是13%或是14%、15%左右,应该不错了。”

对此,雅居乐财务总监张森在业绩会上解释,“2018年的负债率上升,主要原因是因为多元化的布局,这是在我们计划之内的,预计2019年负债率会跟2018年持平。”

betway必威唯一官方网站,海南之困

在诸多推高利润率的因素中,管理层似乎对土储质量更为推崇。截至2018年6月30日,雅居乐拥有3540万平方米的土储面积,土地成本为2744元/平方米。兼任地产集团总裁的王海洋对此表示:“还是比较低的,具有较强的市场竞争力。”

但瑞银在报告中指出,随着雅居乐净现金流出预期达到175亿元,料将会令净负债比率在今年底升至130%。

2018年,雅居乐实现合同销售金额约1026.7亿元,完成去年1100亿销售目标93.4%,首次跨入千亿规模房企阵营。2015年至2018年,公司合同销售额年复合增长率为23%,而2018年合同销售额同比却仅增长14%。

据观点地产新媒体了解,按照面积计算,雅居乐的总土储中华南区域占比35.7%、海南及云南占比27.4%、华东区域是14.5%、华中区域占7.9%、西部区域9.6%、华北区域和东北区域均为2.0%、海外和香港则分别为0.9%和0.01%。

此外,雅居乐还下调了2019年对于毛利率的预期。“2018年毛利率是43.9%,2019年我们相对来说比较保守,对毛利率的估算大概是30%以上。”张森坦陈,主要是海南的贡献相对来说少了,所以影响到毛利率。

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近年来,由于海南的调控政策以及在云南的去化问题,长期以来外界质疑雅居乐重仓海南及云南区域并靠明星项目拉动销售的风险极高,过去雅居乐的回应是公司在加大在其他地区的布局。

有投资者表示,由于雅居乐销售增长较为缓慢,海南限购对利润造成较大冲击,对其未来财报的预期比较差。

盈利方面,雅居乐2018年利润增长18.3%至71.3亿元,招银国际此前的预期是79.1亿元,该券商认为公司未能“达标”,主要在于“净财务费用的上升抵消了投资物业重估的增长”。

这一次,王海洋表示,目前的成果是“海南及云南的土储比去年下降了接近6个点”。

销售增速明显放缓

从整个行业来看,雅居乐销量排名从2017年的24名跌落至29名。即便与规模相近的富力集团、中梁地产、荣盛发展、远洋集团相比,其增长速度也远远不如后者。更加不容乐观的是,2009年TOP10房企的销售金额占全市场份额的8.16%,到2018年已经上升至26.9%。地产行业的规模分化越来越严重,呈现“强者恒强”态势。

对于海南及云南的市场前景,管理层认为海南的影响是短期的,日后根据市场调整,希望会有稳步上升。旅游地产,尤其是海南比例一年比一年少。

尽管雅居乐去年的预售金额首次突破千亿大关,但并未完成全年销售目标,此前其制定的销售目标为1100亿元。

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云南市场方面,虽然过去去化不如预期,但雅居乐表示今年将迎来销售爆发期。

相较2017年52.4%的高速增长,2018年雅居乐的销售增幅明显放缓。而该公司在2019年的增长或将进一步放缓,其公布的2019年销售目标很保守,合同销售金额预计为1130亿元,仅同比增长10%。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚对时间财经表示,中国房地产企业正处于全面二八分化的阶段,那些销售排名在20到30之间的房企,一般被业界划分为第二梯队,他们面对的压力比第一梯队会更大一些。

在所有的土地储备中,大湾区是雅居乐最为重视的区域,管理层特别为此进行了介绍。

“今年10%的增幅是看市场和公司的实际情况决定的,定这个指标也是比较保守的。我们的投资和未来的发展计划都是审慎乐观的,预计在2020、2021年的增幅会大一点。”陈卓林在业绩会上表示。

对于雅居乐2018年未能完成销售目标的原因,招银国际此前有研报称,主要是因为海南房地产政策在去年收紧,影响了公司在当地的销售,而海南是雅居乐的重点市场。

观点地产新媒体获悉,以面积计,雅居乐目前有将近1100万平方米的土储位于大湾区,占比达31%,平均土地成本则为3000元。

野村证券发布的研究报告称,雅居乐2019年的合同销售目标同比增长10%,暂为全行最低,并予以“减持”评级。

在2018年业绩发布会中,雅居乐高层表示,在1026.7亿元的总合同销售金额中,2018年包括清水湾项目和海南整个区域项目贡献约100亿的合约销售额。而2017年,仅海南清水湾一个项目,便为雅居乐贡献了170亿元的销售额。

“土地储备较大的中山和惠州两个城市,连续三年毛利率已经上升到了50%以上,所以我们未来会持续加大对粤港澳大湾区的投资力度。”王海洋透露。

瑞银在研报中则认为,雅居乐今年合同销售金额预计1130亿元,意味着去化率需要达到57%。而该行认为低线城市及海南的市场持续疲弱,此目标看来颇具挑战性。

截至2018年底,公司土地储备的权益总建筑面积共计3623万平方米,其中位于粤港澳大湾区的土地储备总建筑面积达987万平方米,占总土地储备的27%。海南、云南等区域的占比也较大,分别占13.96%和13.89%,其中海南项目建筑面积约为101万平方米。

对于未来的投资,王海洋表示雅居乐将保持“拿好地不拿错地”的“积极审慎”态度,表现在重点拓展核心的城市以及周边城市副中心地区、选择具有潜力的二三线城市、推动产业小镇和城市更新;产品方面则以刚需和改善为主同时兼顾旅游地产;通过招拍挂、收并购和合作等多元化方式进行投资拓展。

在业绩会上,雅居乐地产集团总裁王海洋表示,现在雅居乐在全国已经做到了均衡布局,其旅游地产板块的份额在逐渐下降,虽然海南的旅游地产受到了一定的影响,但是雅居乐通过其它地区的弥补来进行平衡,所以暂时影响也不会太大。

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